土地月报｜成交规模延续低位，京、苏、杭土拍回暖带动溢价率回升（2023年2月）

Original 克而瑞研究中心克而瑞地产研究 2024-01-04

导语

优质地块刺激下房企拿地积极性有所回升，土拍热度能否延续仍有赖于楼市回暖情况。

◎ 文 / 克而瑞研究中心

受1月春节假期供应明显收缩、自然资源部要求全面推行“预供地”制度等因素影响，供地节奏明显变缓，全国土地市场成交规模仍在历史低位。热度方面，由于作为成交主力的杭州、苏州、北京等城市供地质量明显提升，市场热度明显上涨，使得整体溢价率小幅回升，增至5.4%。同样也受供地质量提升的影响，月内流拍率下降至12%，重新回到历史低位。

核心要点

· 供求：因大多数城市尚未发布年度供地计划，再加之新一年自然资源部要求全面推行“预供地”制度，2月供求规模低位延续，平均地价因苏、杭土拍回升至近一年均值附近。

· 热度：受益于交易数据回暖带来的信心提升，以及土拍质量的回升，整体溢价率水平均有所回升，流拍率也有所回落，但是从北京、杭州、苏州等热点城市内部情况来看，土拍冷热分化依旧严重。

· 分布：供地质量显著提升，一二线成交均价环比大涨，三四线城市量价均微降。

后市展望
优质地块刺激下房企拿地积极性有所回升
土拍热度能否延续仍有赖于楼市回暖情况

2023年2月，虽然有京、杭、苏等重点城市集中土拍，但整体上看，受1月春节假期供应明显收缩、自然资源部要求全面推行“预供地”制度等因素影响，供地节奏明显变缓，全国土地市场成交规模仍在历史低位。同时受苏、杭州高价地供应占比的提升，一二线城市成交均价大幅提升。

热度方面，由于作为成交主力的杭州、苏州、北京等城市供地质量明显提升，市场热度明显上涨，使得整体溢价率小幅回升，增至5.4%。房企拿地来看，仅杭州个别城市深耕型民企拿地比较积极，其余城市拿地主力依旧是央国企。

从市场端来看，虽然核心城市、优质地块持续高热，但企业端投资全面回暖仍难度颇大，市场仍是高度集中。展望未来，在政策宽松以及优质地块的加持下，接下来核心城市首轮土拍热度会较2022年有所上升，但上半年投资压力依旧不然小觑，土拍市场热度能否延续，仍需要根据楼市回暖情况来做进一步判断。

01供求

供给规模再创新低
成交规模低位仍将延续

土地供应方面，因大多数城市尚未发布年度供地计划，再加之新一年自然资源部要求全面推行“预供地”制度，短期内进一步拉长了土地的上市周期。2月份土地供应量4146万平方米，同比下降37%，创2019年以来新低。供应幅数1044幅，同比下降22%。一线城市中，北京、广州率先发布了2023年首批预供地公告，2月亦有新增土地上市，其中北京昌平2宗宅地起拍总价38亿元，广州6宗宅地起拍总价206亿元。二线城市方面，月内南京、石家庄、西安均发布了多宗商住宅地的土拍公告，郑州、长沙、济南代管县市各有一幅宅地开拍。

土地成交方面，截至2月23日，全国300城经营性土地总成交建筑面积为4183万平方米，同比下降2%，环比下降4%。成交总价1280亿元，受杭州、苏州优质地块成交占比上升影响，平均楼板价上升至3060元/平方米，但仍低于近一年平均水平。

02热度

北京、杭州、苏州点状回暖
溢价率升势延续、流拍率出现回落

市场热度方面。月内北京、杭州、苏州等热点城市举行了四场土拍，受益于交易数据回暖带来的信心提升，以及土拍质量的回升，均取得了不错的市场热度。整体溢价率水平均有所回升，但是从各城市内部情况来看，封顶溢价的仍然只是少数优质地块，多数普通地块仍是底价成交，如北京摇号和底价成交各占半数，至截稿时苏州溢价成交地块也仅占三分之一，冷热分化依旧明显。对于其他大多数城市而言，底价成交仍是常态，典型如月内郑州土拍，10宗地全部为底价成交。

进入2月份，随着年末周期性大批量供地的影响消退，再加之新一年地方政府供地质量的提升，正如我们上月所预计，月内流拍率下降至12%，重新回到历史低位。月内流拍地块以商办用地为主，占比超过六成，流拍宅地多位于三四线城市，如丽水缙云、金华永康等。

03重点地块

京、苏、杭三城包揽两榜
两榜涉及九成地块封顶成交

春节过后，重点城市集中土拍热度略有提升，尤其是杭州、苏州、北京等城市优质地块供应占比明显提升，使得总价榜和单价榜的入榜门槛明显提升。总价榜榜首地块来自北京朝阳区，为商办地块，成交总价为63.58亿元，由北京顺进商务咨询有限公司以底价63.58亿元拿下，据天眼查显示，北京顺进商务咨询有限公司由腾至投资有限公司持有100%股权，后者是华润置地发展成员；排在第二位的为苏州2023年首轮集中土拍地块，该地块位于园区湖西板块，该地在开拍之前就有40轮报价，封顶摇号也在意料之中，最终该地被由华润幸运竞得。